С 2015 года органы кадастрового учета (далее - Росреестр) стали массово отказывать правообладателям в регистрации права собственности и постановке на кадастровый учет таких объектов недвижимости, как часть жилого дома, а также жилых помещений в индивидуальных жилых домах. При этом также начала меняться судебная практика по спорам о признании квартир частью жилого дома и последующей постановки этих объектов на кадастровый учет и их государственной регистрации.
Свою позицию Росреестр изложил в письме от 14.10.2015 N 14-исх/14716-ГЕ/15, в котором указал, что "постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно части 7 статьи 41 которого государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении не допускаются.
В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому. Таким образом, Росреестр официально отказался ставить на кадастровый учет и регистрировать части жилого дома, а также жилые помещения в жилых домах. Фактически раздел жилого дома (ИЖС) стал невозможен.
Для разъяснения своей позиции по отказу от внесения в ЕГРН сведений о праве собственности на часть жилого дома Росреестр неоднократно прибегал к форме разъясняющих писем.
В частности, в письме от 26.08.2016 N 14-07394/16 Росреестр указал, что "части здания (в том числе жилого дома) не являются видом объектов недвижимости, подлежащих учету в ГКН", и "не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости, за исключением, если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки". То есть зарегистрировать права на часть жилого дома, по мнению Росреестра, можно только при условии, если собственник докажет, что принадлежащая ему недвижимость является домом блокированной застройки или произведет соответствующую реконструкцию.
Росреестр продолжил проводить эту позицию в жизнь, разъяснив в письме от 17.08.2018, что "если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером".
Далее Росреестр выпустил несколько писем, указывающих на то, что при регистрации прав на жилой дом блокированной застройки "количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков"; "в случае если здание изначально соответствовало признакам жилого дома блокированной застройки и реконструкция для его раздела не требуется, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные блоки осуществляется на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением соглашения о разделе объекта недвижимости или соответствующего решения суда, а также технического плана, в состав приложения к которому в качестве обоснования кадастровых работ необходимо включить заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, содержащее информацию, подтверждающую, что исходное (преобразуемое) здание соответствует характеристикам жилого дома блокированной застройки без необходимости проведения реконструкции". Помимо этого, Росреестр начал указывать на несоответствие видов разрешенного использования земельных участков в зависимости от статуса жилого объекта.
В этой связи, по мнению Росреестра, принимая во внимание положения ГрК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ, учитывая, что при образовании частей жилого дома (выдела доли в праве общей собственности в натуре) никаких общих помещений быть не должно и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома полностью изолирована от остальной части дома и имеет сходство с жилым домом блокированной застройки, данные обстоятельства приводят к противоречиям расположения жилого дома блокированной застройки на земельных участках с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" и "для ведения личного подсобного хозяйства".
На основании вышеизложенного орган регистрации прав, руководствуясь частью 7 статьи 41 Закона о регистрации, в том числе учитывая вышеуказанные положения законодательства, отказывает заявителям в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности части жилого дома.
Таким образом, Росреестр сформировал и отстаивает позицию, согласно которой:
- регистрация права собственности на часть жилого дома недопустима;
- жилой дом можно реконструировать, образовав из него дома блокированной застройки, документы о регистрации прав на которые необходимо подавать всем собственникам одновременно;
- при этом следует изначально изменить правовой режим земельного участка.
